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已支付全部購房款的消費者在房地產開發企業進入破產程序后(4)

時間:2018-01-01 23:23來源:福州律師網 作者:楊夏冬律師 點擊:

首先,本案所涉房屋為住宅商品房,楊飛通過個人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部價款。根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)、《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱《優先受償權批復》)等相關法律、司法解釋規定之精神,交付了購買商品房的全部或者大部分款項后,消費者就所購商品房對出賣人享有的債權,有別于普通無擔保債權,是一種針對特定不動產所享有的具有非金錢債務屬性的特殊債權,在受償順序上優先于有擔保債權的建設工程價款優先受償權亦不得對抗該債權。

其次,根據《企業破產法》、《適用企業破產法規定(二)》規定之精神,并非所有的破產程序中的個別清償行為均屬于《企業破產法》第十六條規定的無效行為。認定個別清償行為無效的關鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產債權人的合法權益。而如上所述,交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權利,因其具有特定性和優先性,故該債權的實現并不會構成對其他破產債權人合法權益的損害,因此,出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權變更登記的義務,并非《企業破產法》第十六條所稱的無效的個別清償行為。

再次,根據《企業破產法》第十八條第一款之規定,管理人僅對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。而本案中,楊飛已經通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項,故對于案涉商品房買賣合同,英嘉公司破產管理人并無解除權。在楊飛主張繼續履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下,英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續履行的情形,故英嘉公司應當繼續履行案涉《商品房買賣合同》,協助楊飛辦理案涉房屋所有權變更登記,并將案涉房屋交付給楊飛。

最后,根據《物權法》第九條的規定,除法律另有規定的以外,不動產物權的轉讓以產權登記為要件。對于本案所涉房房屋,楊飛雖然已經支付了全部購房款,但英嘉公司尚未交付房屋,亦未辦理房屋所有權變更登記,相關法律、行政法規、司法解釋亦未例外規定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權。同時,本案并非因物權歸屬爭議引發的物權確認糾紛,故二審法院將本案案由確定為物權確認糾紛并確認案涉房屋歸楊飛所有確有不當。但由上所述,二審判決判令英嘉公司為楊飛協助辦理案涉房屋所有權過戶手續是正確的,通過該判項的履行或執行,楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權。此外,二審判決雖對房屋交付等合同履行事實的認定存在矛盾,但根據《優先受償權批復》之相關規定,該事實并不影響本案的最終處理。

綜上,雖然二審判決存在上述適用法律和認定事實上的問題,但最終處理結果正確。
案件來源
北京英嘉房地產開發有限公司、楊飛與北京英嘉房地產開發有限公司、楊飛物權確認糾紛申請再審民事裁定書,[最高人民法院(2015)民申字第1158號]。
延伸閱讀
司法實踐中有法院根據《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條關于“特定物買賣中,尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物”不屬于破產財產的規定,認定相對人購買的房屋屬于特定物,如果相對人已完全支付對價,則可以請求履行房屋過戶義務。但是對于未竣工的房屋能否認定為特定物的問題,司法實踐中存在不同的認識。

一、認定尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的已建成房屋屬于特定物,故不屬于企業破產財產,相對人可以請求繼續履行合同的案例

案例1:姜永勤與南通華瑞置業有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛再審民事判決書[江蘇省高級人民法院(2015)蘇民再提字第00154號]認為,“本院還查明:原門牌號為××幢16室房屋已經建成,現門牌號為××幢02室。……《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條規定,下列財產不屬于破產財產:(五)特定物買賣中,尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物。本案中瑞園小區聯排三層住宅××幢02室房屋產權雖未登記到姜永勤名下,亦未交付姜永勤占有,但姜永勤已按《拆遷補充協議》支付了該房屋的全部對價,且距法院受理華瑞公司破產申請已經幾年,故該房屋屬于上述法律規定的特定物,不屬于破產財產。華瑞公司認為《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國企業破產法﹥若干問題的規定(二)》已經去除了《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條規定的主張不能成立。綜上,姜永勤與華瑞公司簽訂的《南通市城市房屋拆遷補償安置協議》及《拆遷補充協議》合法有效,雙方均應按協議履行。姜永勤已按協議約定支付了購房款,現瑞園小區聯排三層住宅××幢02室已經建成,雙方約定的交房時間已過,華瑞公司應當向姜永勤交付房屋,一、二審駁回姜永勤主張對南通市崇川區瑞園小區聯排三層住宅××幢02室享有優先權及要求交房的訴訟請求錯誤,應予糾正。”
 
二、關于未竣工房屋是否屬于企業破產財產的問題,存在不同的認識

(一)尚未竣工驗收的房屋只要經相對人選定后也屬于特定物,如相對人已完全支付對價,則該房屋不屬于企業破產財產 (責任編輯:admin)

 
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